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房企迎降息春风酝酿涨价 部分房企取消优惠

[发布日期:2014-12-11]                            [内容来源:]

  10月,中国经济延续弱增长与低通胀格局,最新汇丰PMI数据也不容乐观。 
 
  降息对于降低企业融资成本,缓解实体经济困境可以起到正面影响。对此,我们从房地产、钢铁等行业来分析其效果,看看是否点燃了“冬天里的一把火”。
 
  “9·30房贷新政”余音未了,央行降息被指“冬天里的一把火”。
 
  11月21日晚间,央行决定,自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率,一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%,同时将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。
 
  中原地产首席分析师张大伟分析称,如果以周期20年贷款100万元的购房者为例,贷款基准利率下调将使其月供减少234元,合计20年可以减少5万余元的利息支出。“对于购房者来说,首套房的利率折扣将明显增加。预计一线城市9折将成为主流,甚至有出现85折或者8折的可能性。”
 
  据伟业我爱我家市场研究院统计,降息首日,我爱我家北京、上海、天津、太原、南京、杭州、苏州、武汉、长沙、南昌、成都和南宁等全国12个城市公示的二手房业主和购房客户到店咨询量与上周六(11月15日)相比普遍增长五成以上,到店房源委托和需求登记量与上周六相比普遍增长约5%左右。其中以北京为例,周六当天,业主到店咨询量,比上周增长了140%,客户到店咨询量,比上周增长了95%。
 
  大幅降低按揭成本
 
  市场还是迅速激起了浪花。降息后的第一天,房产经纪人李毅(化名)带了三组客户看房子,这个周六对他来说异常忙碌,但也有点烦心。
 
  “怎么去说服业主别冲动涨价,真是个难题。”在李毅看来,从“9·30房贷新政”到前一天的央行降息,他所在的北京东四环百子湾区域的二手房市场,很多在售业主开始按捺不住,“价格太高其实会让客户外流,选择更靠近三环的一些小区。”
 
  降息之后的48小时,对于同样处于房地产这条生态链条上的开发商,显然要比二手房业主冷静许多。“当前首要任务还是加速去化,暂时不会调价。”北京一家房企营销总监对《每日经济新闻》记者表示,在其看来,政策对于购房者信心的支撑会逐渐转化为购买动力。但值得注意的是,对于一些业绩完成较好的企业来说,利好频出刺激了其涨价。
 
  随后,记者走访了北京数个在售楼盘,最直观的感受便是售楼处热闹了起来。“这个周末来看房的人的确比之前多了很多,在关心价格的基础上大家也很关心首套房的利率折扣。”位于通州区的华远某项目的销售人员告诉记者。
 
  就在同一天,北京朝阳区的某项目开盘,户型主要集中在37~46平方米和80~107平方米,小户型均价为20800元/平方米,大户型为23000元/平方米,现场到访的客户大约在150组,而实际开盘套数为70余套。
 
  “本次降息和"9·30房贷新政"将形成叠加效应,对已还清购房贷款的改善型需求来说将大幅降低按揭成本,形成双重利好影响,促使这部分需求持续入市,形成对楼市进一步托举的效应。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,从目前起到春节前,乃至2015年,改善型需求的持续入市将可以预期,本轮降息很可能点燃楼市冬天里的一把火。
 
  部分房企取消优惠
 
  近日,《每日经济新闻》记者从部分房企处获悉,一些在售项目目前有降低优惠的打算。
 
  “目前整体项目去化情况比较好,而且公司的年底目标基本上也完成得很好,所以接下来推出的房源优惠就不会像之前那么大了。”上述北京某高端项目营销负责人对记者表示,未来新推的房源也有涨价的可能性。
 
  据《中国证券报》报道,受销售向好的影响,近期全国热点城市部分房企发布了“涨价令”,其主要内容在于,取消优惠措施、推出高端房源,甚至直接上调价格等。涨价行为目前仅限于一线城市和热点城市的部分区域。
 
  亚豪机构市场总监郭毅对记者表示,“不管是降息还是 "9·30房贷新政",其实都是对购房者信心的支撑,但能够支撑房企从降价到平价再到涨价,最坚实的支撑还是成交量,光凭预期是不能涨价的。”
 
  此次政策的叠加效应能带来多少实际成交量还有待观察,但从“9·30房贷新政”后房企交出的成绩单来看,其业绩已有所改观。中原地产市场研究部统计数据显示,目前公布10月销售业绩的上市企业已经达到35家,包括万科、保利、绿城、恒大和融创等,这35家企业“银十”明显比“金九”表现更好,合计35家10月单月销售业绩为1747亿元。环比9月份的1523亿元,增幅达到14.7%。
 
  ·区域影响·
 
  京津部分楼盘到访量陡增 仍面临库存压力
 
  每日经济新闻记者 王杰 发自北京
 
  11月21日,央行决定,自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。这让处于调整期的楼市,嗅到“暖冬”气息。
 
  昨日(11月23日),京津地区多个楼盘销售人员对《每日经济新闻》记者表示,降息消息传出后,咨询电话比往常多。一些开发企业,也在借机走量。
 
  业内普遍认为,此次降息可以刺激房地产加速复苏。新城控股高级副总裁欧阳捷对记者表示,降息对于刚需群体入市,会带来积极作用,但由于此次降息幅度较小,不足以使楼市产生爆发性增长。
 
  部分楼盘到访人数增加
 
  北京顺义区一刚需项目置业顾问告诉《每日经济新闻》记者,“9·30房贷新政”已刺激了楼市,降息又加大了利好面。除了政策上的利好之外,该楼盘也在搞促销活动,力求年底前集中签约走量。
 
  中原地产首席分析师张大伟算了一笔账。他说,以贷款100万,20年为期限计算,如果按照基准利率计算,购房者相比之前每月可减少月供234元,20年可以减少5余万元的利息支出。
 
  除了北京之外,天津楼市也有所回暖。万科天津某项目的销售人员告诉《每日经济新闻》记者,自从“9·30房贷新政”后,来售楼处咨询的购房者明显多于以前,目前开发商推出多重优惠活动。
 
  华润天津某项目的销售人员表示,天津的房地产政策越来越放松,从放开限购到 “9·30房贷新政”,再到目前的降息政策,楼市在升温。降息后,售楼处的到访人数明显增加。
 
  张大伟表示,部分地方楼市有企稳迹象,在降息的影响下难免出现回暖现象。虽然10月公布的房价指数显示房价依然在调整,但一线城市特别是北京的二手房价格已经环比上行。在这种情况下,降息将放大市场利好,购房者对市场的预期将明显向好。
 
  仍面临库存压力
 
  机构的最新统计数据也表明,降息直接刺激了购房者神经。
 
  据伟业我爱我家市场研究院统计,降息首日,12城市的二手房业主和购房客户到店咨询量与上周六(11月15日)相比,普遍增长五成以上,到店房源委托和需求登记量上涨约5%左右。
 
  上述机构统计数据显示,以北京为例,11月22日,业主到店咨询量,比上周六 (11月15日)增长了140%,客户到店咨询量,也比11月15日增长了95%;业主房源到店委托登记量,比11月15日增长3.4%,客户买房需求登记量登记量比11月15日增长5.6%;北京区域11月22日全天的4008电话咨询量比11月15日增长了17%。
 
  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖对《每日经济新闻》记者表示,随着“9·30房贷新政”、公积金新政,以及各地不同程度的引导需求入市、去库存举动的铺开,本轮楼市调整各层面的托市举动已对市场产生相应影响。
 
  不过,同策咨询研究部总监张宏伟认为,对于大多数城市而言,尽管会出现一波放量的成交行情,但楼市仍面临去库存压力。此时,开发商不宜借机捂盘惜售、炒作楼市“买涨不买跌”等现象,应利用政策利好的“窗口期”,继续坚持跑量的高周转策略,加大去库存力度,尽快回笼资金减轻企业资金面压力。
 
  ·房企融资·
 
  行业净负债率高企 中小房企融资成本难降
 
  每日经济新闻记者 区家彦 发自广州
 
  对于高负债的房企而言,央行的意外降息犹如及时之雨,但并非所有房企都能获益。
 
  克而瑞最新数据显示,截至三季度末,A股139家房企净负债率为101.34%,季度同比、环比分别上升23.5个百分点和1.38个百分点,行业净负债率仍处于历史最高位。其中,“招保万金”四家大房企平均净负债率仅为62.45%,但120家小房企的净负债率却高达109.47%。
 
  11月23日,多位业内人士向《每日经济新闻》记者表示,由于此次央行采用“非对称降息”,特别是金融机构存款利率上浮区间的上限由1.1倍基准利率上调整至1.2倍,银行的实际资金成本并没有降低。在开发贷款紧俏的背景下,大多数中小型房企融资成本或“不降反升”,而信誉良好的大型房企能受惠于降息带来的融资成本下降,马太效应愈发明显。
 
  中小房企融资成本难降
 
  拥有多年银行工作经验的礼德财富CEO洪凯彬告诉 《每日经济新闻》记者,“降息对于降低房企融资成本有直接帮助,但由于今年银行大幅收紧房地产开发贷,大多数中小房企根本拿不到贷款,因此这次降息对它们带来的影响微乎其微。”
 
  新城控股高级副总裁欧阳捷也表示,由于今年银行将绝大部分的开发贷款额度投向前100强的房企,大多数中小房企根本无法拿到开发贷,因此以信托、基金为代表的社会自筹资金成为他们获取资金的最重要渠道。
 
  国家统计局数据显示,今年1~10月份,房地产开发企业到位资金为10万亿元,同比增长3.1%。其中,企业自筹资金约为4.2万亿元,占比为42.1%,定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金约为3.98万亿元,占比为39.7%,国内贷款约为1.77万亿元,占比仅为17.7%。
 
  欧阳捷注意到,虽然央行降息有助于舒缓流动性压力,但由于此次降息是非对称降息,实际执行的存款利率应该基本与降息前相当,贷款利率的下降将压缩银行利差。在利润受挤压的情况下,银行会更重视资产质量,预计资产负债表不佳的中小房企将被银行挡在门外。
 
  洪凯彬认为,大多数无法从银行获取贷款的中小房企,央行此次降息难以降低他们从社会融资渠道获取资金的成本。
 
  大型房企融资优势明显
 
  虽然中小房企难获银行青睐,但对于财务稳健的大型房企,本轮降息无异于“如虎添翼”,将进一步巩固强者恒强的格局。
 
  克而瑞研究发现,截至三季度末,A股139家房企一年内到期短债创新高至4117亿元,较年初上升了23%,行业现金短债比为0.89,这意味着越来越多的房企账面现金并不足以覆盖短期债务。其中,大型房企现金短债比上升至1.75,财务结构明显优化,中小房企仅有0.7,财务状况进一步恶化。
 
  “随着银行更重视资产质量,这些财务稳健的大型房企将优先获得贷款,也成为本轮降息的受惠者。”欧阳捷告诉记者。
 
  国泰国证房地产行业指数分级基金经理徐皓向记者表示,随着房企再融资的放开,上市房企可通过股权融资,重构财务杠杆并优化负债结构,加上银行信贷成本降低,大型房企的融资优势将愈发明显。
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