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评论:房地产调整下的中国经济下行压力

[发布日期:2014-12-11]                            [内容来源:]

  目前房地产的融资环境总体偏紧,尽管多数城市放松限购,但难以扭转地产价格下降趋势。二季度以来,政府出台一系列“稳增长”政策,带有“微刺激”的特点。“微刺激”难以扭转房地产和整体投资回落趋势,无法解决经济体系资源配置机制等结构性问题。
 
  房地产:周期性下滑与结构性拐点
 
  房地产市场经历了去年新一轮膨胀后,年初以来再度下滑。经验表明货币金融环境是影响房地产短期波动周期的重要因素,而此轮地产调整离不开去年下半年以来流动性收紧和融资利率高企,具有明显周期性特点。但不可否认,住房市场在经历了多轮泡沫化膨胀和政府调控之后,其供求面正迎来结构性改变。
 
  中央经过多轮调控实践逐渐确立了地产调控终极目标,即消除住房“投资品”属性,让其逐渐回归以居住为主的“消费品”属性。随着严格差异化货币信贷政策的实施和房产税改革提上议程,投资需求大幅萎缩,刚需已然主导市场,这是需求面最重要的结构性变化。
 
  未来首套房需求将随适龄购房人数见顶而逐渐回落,改善性需求短期仍受严格差异化信贷政策抑制,可实现的拆迁更新需求则因政府拆迁动力下降而放缓,刚需年均增速将由过去十年5%-7%降至1%-3%,刚需年均面积约11亿平米,年均套数约1,200万套。
 
  保障房大量建设标志着住房供应体系重大改变,将对商品住宅市场产生显著影响;农村土地还权赋能和要素市场化改革有助于打破城市土地供应垄断,扩大城镇住宅及用地供应,抑制房价过度上扬;而库存压力居高不下则是抑制短期房地产回升的重要因素。
 
  房地产面临的另一结构性因素是货币金融环境改变。新增外汇占款趋势性下降,自主流动性偏紧,利率市场化加快显著抬升资金成本,推动风险重定价,实体融资成本难以伴随经济下行而明显调整。
 
  目前房地产的融资环境总体偏紧,尽管多数城市放松限购,但难以扭转地产价格下降趋势。但需指出,货币政策作为反周期政策,未来进一步趋向宽松概率在上升,而政策显著调整短期内对房地产仍有一定刺激效应,这是房地产表现可能超出我们预期情景的最重要因素。
 
  “微刺激”难抵经济下行压力
 
  房地产调整对投资依赖型经济影响显著。总体上,房地产销售和投资增速下滑10个百分点,将累计影响GDP增速约1.8-2.2个百分点。由于此轮房地产下滑伴随一些供求面重要的结构性变化,而货币信贷政策目前依然相对审慎,尽管大部分非一线城市逐步放松了住房限购政策,但商品房市场短期内很难回到新一轮上升周期,房地产投资下滑趋势可能延续,这使得中国经济在未来一段时间时期仍将面临一定下行压力。
 
  二季度以来,政府加大对铁路、棚户区投资,减轻小微企业税负,推动政府简政放权。但相比以前“四万亿”刺激,此轮“稳增长”政策相对温和,带有“微刺激”和定向宽松特点。“微刺激”推动M2增速回升,银行间利率回落,部分基础设施投资反弹,短期内缓解了国内外对中国经济下行的担心。但“微刺激”尚不能根本改变实体融资需求偏弱、融资供给偏紧、融资成本偏高状态,企业对盈利前景预期恶化抑制了中长期限投融资需求,在利率市场化预期下,资金成本居高和房地产下行中信用风险上升,使银行体系对局部部门信贷收缩明显。
 
  “微刺激”难以扭转房地产和整体投资回落趋势,也无法解决经济体系资源配置机制等结构性问题;而定向宽松货币政策尽管短期内对特定部门具有一定的提振作用,但在中长期内可能降低货币政策透明度,威胁货币政策公信力和有效性,影响市场在资源配置中决定性作用的发挥。
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